У Львові чоловік оселився в будинку, якого так і не купив, а після примусового виселення власник виявив пошкодження майна на майже мільйон гривень. Однак Верховний Суд став на бік відповідача.
Про незвичну судову справу розповіла Судово-юридична газета.
Історія почалася у квітні 2021 року. Сторони уклали попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки. Майбутній покупець сплатив $35 тис. забезпечувального платежу та за згодою власника заселився до недобудованого будинку ще до оформлення основної угоди.
Проте згодом покупець відмовився від завершення угоди, посилаючись на форс-мажорні обставини, пов’язані з воєнним станом, а також нестачу коштів. Проте залишати будинок він не поспішав, тож власникові довелося звертатися до суду для його виселення.
Після повернення нерухомості власник виявив у будинку значні пошкодження. За його словами, там було змінено планування, пошкоджено вікна та двері, а систему каналізації й опалення залито монтажною піною. Загальний розмір заявлених збитків – 986,8 тис. грн. До цієї суми увійшли витрати на ремонт, компенсація за користування будинком у розмірі 660 тис. грн і борг за електроенергію.
На підтвердження своїх вимог позивач надав будівельно-технічний висновок, який зафіксував наявність пошкоджень і невідповідність планування технічній документації.
Проте Верховний Суд, а перед цим суд першої інстанції та апеляційний, дійшли висновку, що експертиза лише констатує факт руйнувань, але не встановлює особу, яка їх спричинила.
Верховний Суд наголосив, що проживання людини в будинку або фактичне користування ним не створює презумпції її відповідальності за будь-які виявлені пошкодження майна. І нагадав, що для відшкодування шкоди необхідно довести не лише сам факт збитків, а й протиправну поведінку відповідача, його вину та причинний зв’язок між діями особи й завданою шкодою. У цій справі таких доказів надано не було.
Окремо суд розглянув вимогу про стягнення 660 тисяч гривень за проживання у будинку. Судді зазначили, що між сторонами не існувало договору оренди, а позов був поданий як вимога про відшкодування шкоди. Водночас власник не заявляв вимог про безпідставне збагачення, які могли б розглядатися за іншими нормами цивільного законодавства. Через це суд не мав права самостійно змінювати підстави позову.
Також Верховний Суд відхилив аргументи про порушення попереднього договору купівлі-продажу, наголосивши, що ці обставини не звільняють позивача від обов’язку довести всі елементи цивільної відповідальності.
Суд зазначив, що природа попереднього договору не впливає на обов’язок доводити шкоду за ст. 1166 Цивільного кодексу, оскільки це різні види правовідносин. Фактично, незавершений статус покупця, який оселився до укладення основної угоди, зчинив юридичну плутанину, з якої власник не зміг вийти через процесуальні помилки.
Судова справа стала показовою для власників нерухомості. Ключові висновки:
- Фіксуйте стан майна до передачі. Передача нерухомості за попереднім договором або для проведення ремонту повинна супроводжуватися актом приймання-передачі, фото- та відеофіксацією. У цій справі саме відсутність документального підтвердження початкового стану будинку стала однією з причин неможливості довести відповідальність відповідача.
- Правильно обирайте спосіб судового захисту. Якщо людина користується нерухомістю без належних правових підстав, доцільно розглядати можливість заявляти вимоги про безпідставне збагачення. Такий спосіб захисту може бути ефективнішим, аніж вимога відшкодування збитків.
- Експертиза встановлює пошкодження, але не винуватця. Будівельно-технічний висновок підтверджує наявність дефектів та їх вартість, проте не відповідає на запитання, хто саме їх спричинив. Для цього необхідні інші докази: показання свідків, відеозаписи, акти правоохоронних органів або інші підтвердження причинного зв’язку.
- Суд не змінюватиме позовні вимоги замість сторони. Принцип диспозитивності означає, що саме позивач визначає підстави та спосіб захисту своїх прав. Помилковий вибір правової конструкції може призвести до відмови у позові навіть за наявності реальних майнових втрат. У розглянутому спорі ціна процесуальних помилок сягнула майже мільйона гривень.
Leopolis.news
